——前三季度宜春房地产运行情况简析 

今年以来，在一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施带动下，前三季度，宜春房地产开发投资快速增长，商品房销售市场活跃，市场总体呈现稳步向好发展态势，与此同时，房地产开发面临新开工面积回落，去库存地区之间不平衡等问题，表明宜春市房地产市场回升的基础仍需巩固。 

一、基本情况 

1、房地产开发投资平稳增长。前三季度，宜春市房地产累计完成投资127.8亿，比去年增长24.5%。其中，住宅投资97.8亿元，增长22.9%，其中90平米及以下16.4亿元，增长32.8%，90-144平方米住宅59.5亿元，增长20.2%，别墅及高档公寓1.8亿元，下降67.2%。 

2、商品房市场成交活跃。前三季，商品房销售面积322万平米，同比增长53.6%，增速比一季度上升27.7个百分点，比上半年上升17.1个百分点。商品房销售平均单价4556元/平方米，同比上涨5.0%。现房销售面积93.1万平米，同比增长20.5%，期房销售面积228.9万平米，同比增长72.9%。 

3、房屋待售面积减少。前三季，商品房待售面积比去年同期累计减少13.9万平米，下降了6.8%，其中，待售1-3年面积下降9.5%。待售面积各季累计增速依次递减，一季度为9.3%，二季度为5.5%，三季度为下降6.8%。待售面积首次出现负增长。 

4、房地产企业到位资金充足。前三季度，房地产企业到位资金166.9亿元，同比增长27%，其中贷款同比增长3.5%，自筹资金增长14.2%，其他资金（定金及预收款和个人按揭）同比增长43.1%。贷款、自筹、其他资金比例为1：3.2：5.2。 

二、存在问题 

1、房地产先行指标下滑。前三季度，全市待开发土地面积30.4万平方米，同比下降45.7%，比一季度下降52.4个百分点，比二季度下降7.5个百分点。土地购置面积16.3万平方米，同比下降63.6%。新开工面积增速回落，房屋新开工面积238万平方米，下降33.4%，增速同比回落110.3个百分点，比二季度略下降0.2个百分点。施工面积也出现明显回落，全市房屋施工面积1335.4万平方米，增长3.6%，增速同比回落14.9个百分点，比一季度和上半年分别回落17.8和5.8个百分点。 

2、商品房存量大，去库存仍面临巨大压力。前三季度，宜春市商品房待售面积累计达189.6万平方米，同比下降6.8%，住宅待售面积125.7万平方米，同比下降了13.5%。去库存取得一定成效。但是，从前三季度商品房销售看，1—9月商品房平均每月销售35.8万平方米，平均每月销售量比2015年月平均销售量提高了36.6%，比2014年月平均销售量提高了69.7%。综合2014、2015年及前三季度数据计算消除原有库存和新增竣工面积，还需要近7个月的时间。 

3、去库存地区间差异较大。（见表）。 

各县市（区）商品房销售、待售面积 

单位：万平方米 

*注：为综合2014、2015及2016前三季度平均每月销售面积，单位，万平方米 

数据显示，待售面积需半年以上才能消化库存的有6个县市（区），需要一年以上才能消化库存的有4个县。去库存压力最大靖安县，其次为万载县、铜鼓县、宜丰县，丰城及中心城区在8个月以上，高安、奉新、上高、樟树基本已达到去库存目的。 

三、建议 

1、适时调控房地产发展速度，因城施策，优化总量。对于去库存总量仍可用市场手段，如放缓房地产发展中的土地供应节奏等措施进行干预。 

2、积极发展租房租赁市场，鼓励社会资金与政府合作（PPP）开展租赁业务，完善住房供应体系，实行购租并举。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。 

3、释放更多的刚性需求。从宜春市房地产现状看，除鼓励房地产企业开展住房租赁业务外，还可有以政府购服务，即政府购买一定的商品房作为经济适用房，引导居民，特别是进城务工人员、外地人口入住。