今年以来，在多重房地产利好政策的带动下，宜春市通过政府扶持带动、市场行为推动、房企让利促动等措施，不断加大房地产去库存步伐。上半年，全市房地产市场总体运行平稳，房价基本稳定，商品房投资销售双增长，商品房库存较去年末有所下降。 一、房地产市场平稳运行 今年上半年，宜春市房地产累计完成投资81.08亿元，增长47.7%。商品房销售面积183.7万平方米，增长36.5%。 1、房地产开发投资稳步增长。从投资构成看，建筑工程投资完成61.47亿元，增长62.5%，占投资额的75.8%；安装工程投资11.34亿元，增长130.9%，占14.0%；设备工器具购置0.76亿元，下降10.7%，占0.9%。从工程用途看，商品住宅完成投资62.62亿元，增长39.9%，其中：90平方米及以下住宅投资11.87亿元，增长88.4%，144平方米及以上住宅投资7.03亿元，增长59.8%，别墅、高档公寓 投资1.93亿元，下降36.8%；商业营业用房投资额12.85亿元，同比增长76.4%；办公楼投资额0.67亿元同比下降20.9%。 2、住宅销售量增长明显。2016年，全市各县（市、区）陆续出台了刺激房地产去库存的多项政策，有效地推动了房地产市场的发展。今年上半年实现商品房销售面积183.7万平方米，增长36.6%。其中，期房销售面积128.6万平方米，增长45.8%；现房销售面积55.1万平方米，增长19.0%。商品房销售额83.79亿元，增长46.3%。 3、商品房销售价格出现结构性上涨。上半年房屋销售价格呈结构性涨幅明显态势。统计数据显示，今年上半年，全市商品房销售均价分别为4560元/平方米，涨幅为7.2%。其中，住宅平均销售价格为4307元/平方米，上涨3.6%，其中，90平方米以下的平均销售价格为4596元/平方米，上涨1.5%。144平方米及以上的平均销售价格4863元/平方米，下降0.3%。；商业营业用房平均销售价格7578元/平方米，上涨37.3%；其他房屋平均销售价格8271元/平方米，上涨11.5%；高档公寓平均销售价格为5961元/平方米，下降6.1%。 4、楼市库存状况得到有效改善。今年上半年，全市商品房待售面积215.3万平方米，比5月末减少0.81万平方米，全市十个县（市区）除靖安外，其余新增住宅竣工面积均远小于销售面积。其中，中心城区、丰城、高安、樟树重点城市待售面积逐月减少。此外，统计数据还显示，截止到6月底，全市商品房住宅累计成交量168.3万平方米，住宅新增竣工面积为54.6万平方米，呈现当年竣工面积大幅小于成交量的情形。 二、房地产去库存仍存在潜在的压力 政策宽松态势，购房补贴、税收优惠、购房落户及提高公积金贷款额度等购房优惠政策的鼓励下，城镇购房需求在一定程度上得到释放，库存压力得到有效缓解。但仍有部分市（县区）房地产市场投资增速过快，增加了房地产去库存的隐形压力。 1、地区间发展不平衡。中心城区及经济核心区投资增速过快。据监测，1－6月份中心城区房地产企业累计完成投资346321万元，同比增长80.4%，丰城、高安累计完成投资为160726万元和96169万元，同比增长48.9%和70.6%，分别高于房地产销售增幅5.2、24.9和69.8个百分点。而铜鼓、宜丰、樟树则出现负增长。投资增速过快，无形中会加大房地产去库存的压力。 2、中心城区去库存面临具大压力。今年上半年，宜春市商品房库存待售面积累计达215.28万平方米，同比增长5.5%，其中住宅150.71万平方米，同比增长2.7%。中心城区商品房库存待售面积累计达56.36万平方米，占全市待售面积的26.2%，其中，住宅待售1-3年面积为37.43万平方米，占66.4%，待售3年以上面积为9.7万平方米，占17.2%。 三、房地产去库存仍然是今年的首要任务 2016年随着中央着力加强供给侧结构性改革，去库存将成为房产市场主基调，伴随着中央一系列去库存优惠政策落地，结合宜春市的实际情况，特别是中心城区的情况，我们认为： 1、因城施策。虽然楼市总的基调是去库存，但对于过热地区，仍可用市场手段采取措施进行干预，如对于供应地块设定价格上限。 2、住房租赁。积极发展租房租赁市场，鼓励社会资金展开租赁业务，完善住房供应体系，实行购租并举。前不久，国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》表示，将鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。同时，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这样的变化将为房地产业带来时代性的变革，意味着住宅长期投资时代来临。 3、鼓励农民进城买房租房，释放更多的刚性需求。从宜春市房地产现状看，除鼓励房地产企业开展住房租赁业务外，还可有以政府购服务，即政府购买一定的商品房作为经济适用房，引导居民，特别是进城务工人员、外地人口入住。 |
